부동산 투자자라면 누구나 주목하는 장기보유특별공제! 2025년 개정 세법을 앞두고 더욱 중요해졌습니다. 장기보유특별공제의 모든 것을 파헤쳐 성공적인 부동산 투자를 도와드릴게요. 공제율, 적용 기준, 계산 방법, 1주택자와 다주택자 차이까지 꼼꼼하게 알아봅시다.
장기보유특별공제란?
부동산을 3년 이상 보유하면 양도소득세 계산 시 양도차익 일부를 공제해주는 제도입니다. 오래 보유할수록 양도세 부담이 줄어드는 것이 핵심이죠. 토지와 건물 모두 적용되며, 보유 기간에 따라 공제율이 달라집니다.
일반 공제율과 1세대 1주택자 공제율이 존재합니다. 1세대 1주택자는 2년 이상 거주 시 더 유리한 혜택을 받을 수 있어요. 최대 80%까지 공제 가능하답니다.
2022년 5월부터 2026년 5월까지는 다주택자나 조정대상지역 주택도 일반 공제율이 적용됩니다. 더 많은 사람이 혜택을 누릴 수 있게 되었죠. 하지만 3년 미만 보유 부동산, 미등기 부동산 등은 공제 대상에서 제외될 수 있으니 주의해야 합니다.
공제율 및 적용 기준
장기보유특별공제는 오래 보유할수록 세금을 줄여주는 유용한 제도입니다. 공제율과 적용 기준을 잘 알아두면 절세에 큰 도움이 될 거예요. 1세대 1주택자는 ‘2년 거주 요건’이 핵심입니다.
양도일 직전 2년 동안 실제로 거주해야 높은 공제율을 적용받을 수 있습니다. 2년 거주 요건을 충족하지 못하면 공제율이 낮아지거나 아예 못 받을 수도 있어요.
보유 기간에 따라 공제율이 달라집니다. 2년 보유 시 20%, 15년 보유 시 최대 80%까지 높아집니다. 1세대 1주택은 보유 기간과 거주 기간을 합산하여 계산합니다. 일반적인 장기보유특별공제율은 3년 보유 시 6%, 15년 이상 보유 시 30%까지 증가합니다.
보유 기간 및 거주 요건
장특공제를 제대로 활용하려면 보유 기간과 거주 요건을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 3년 이상 보유 시 양도차익 일부를 공제해주는 제도입니다. 공제율은 보유 기간과 거주 기간에 따라 달라집니다.
일반적으로 3년 이상 보유한 토지나 건물은 6% 공제율이 적용됩니다. 15년 이상 보유하면 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다. 1세대 1주택자는 보유 기간과 거주 기간을 각각 계산하여 합산합니다.
2021년 이후 세법 개정으로 1세대 1주택자 장특공제 계산 방식이 변경되었습니다. 이전에는 보유 기간과 거주 기간을 구분하지 않았지만, 이제는 각각 계산해야 합니다. 2년 이상 거주하지 않으면 1세대 1주택 혜택을 받지 못하니 주의하세요.
1주택자 vs 다주택자 비교
1주택자와 다주택자의 장기보유특별공제는 양도세 부담에 큰 영향을 미칩니다. 특히 10년 이상 보유 시 차이가 큽니다. 1주택자는 10년 이상 보유 시 양도세가 적지만, 다주택자는 훨씬 많은 세금을 내야 할 수 있습니다.
1주택자는 12억원 초과분에 대해서만 세금이 부과되고 최대 80% 공제를 받습니다. 반면 다주택자는 양도차익 전체에 대해 세금을 납부하며, 공제율은 최대 30%로 제한됩니다.
다주택자도 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 3년 이상 보유 시 6%부터 시작하여 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제율이 높아집니다. 조정대상지역 다주택자는 장특공 혜택을 받을 수 없다는 점도 기억하세요.
실제 사례 및 절세 전략
장기보유특별공제를 잘 활용하면 양도세를 크게 절감할 수 있습니다. 매도 시점을 1년만 조정해도 세금이 줄어드는 사례도 있습니다. 거주 요건 충족, 고령자 세액공제 등 다양한 절세 방안을 고려해야 합니다.
양도차익 5억 원인 경우, 일반 건물 보유 5년으로는 세금이 9,900만 원 정도 나옵니다. 하지만 1세대 1주택으로 10년 이상 보유하고 거주했다면 세금이 950만 원으로 줄어듭니다.
다주택자는 임대주택 등록을 고려하거나, 매도 순서를 조정하여 1세대 1주택 비과세를 활용할 수 있습니다. 증여나 분산 보유도 고려할 수 있지만, 세금 영향과 시세 변동 가능성을 함께 분석해야 합니다.
2025년 개정 세법 변화
2025년부터 장기보유특별공제는 1세대 1주택자에게 더욱 중요해집니다. 변화된 세법을 꼼꼼히 확인하고 전략적으로 대응해야 합니다. 기존에는 보유 기간과 거주 기간을 합산했지만, 이제는 각각 계산합니다.
10년 이상 보유하고 10년 이상 거주해야 최대 80% 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 보유 기간과 거주 기간이 부족하면 공제율이 낮아질 수 있습니다.
3년 이상 보유한 부동산은 일반 공제율이 적용됩니다. 보유 기간을 늘려 공제율을 높이는 것도 좋은 전략입니다. 매도 전에 세무 시뮬레이션을 통해 정확한 양도세를 계산해 보는 것이 좋습니다.
주의사항 및 자주 묻는 질문
장기보유특별공제를 받을 때 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다. 보유 및 거주 이력이 단절되면 보유 기간이 초기화될 수 있습니다. 1세대 1주택자는 최소 2년 이상 실제로 거주해야 합니다.
양도 시점의 법령 적용을 확인하는 것도 중요합니다. 세법은 계속 개정되기 때문입니다. 조정대상지역 다주택자 완화 조치는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 적용됩니다.
홈택스 ‘모의계산’ 메뉴를 이용하여 공제액과 예상 세액을 확인할 수 있습니다. 상속받은 주택은 상속 개시일부터 보유 기간을 계산합니다.
장기보유특별공제는 부동산 투자에 있어서 매우 중요한 절세 전략입니다. 2025년 개정 세법에 대한 이해를 바탕으로 자신에게 맞는 투자 전략을 세우세요. 궁금한 점이 있다면 언제든지 전문가와 상담하여 맞춤형 솔루션을 찾아보세요!
자주 묻는 질문
장기보유특별공제란 무엇인가요?
부동산을 3년 이상 보유했을 때 양도소득세 계산 시 양도차익의 일부를 덜어주는 제도입니다.
1세대 1주택자가 장기보유특별공제를 받기 위한 조건은 무엇인가요?
양도일 직전 2년 동안 해당 주택에 실제로 거주해야 합니다.
장기보유특별공제 공제율은 어떻게 되나요?
1세대 1주택의 경우, 보유 기간 연 4%와 거주 기간 연 4%를 더해서 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다.
다주택자도 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?
네, 받을 수 있지만 1주택자에 비해 공제율이 낮고, 조정대상지역의 다주택자는 혜택을 받을 수 없습니다.
2025년 개정 세법에서 장기보유특별공제는 어떻게 변화하나요?
보유 기간과 거주 기간을 각각 계산하여 공제율을 적용하며, 각각 10년 이상 충족해야 최대 80%의 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
